关于REITs扩募,公募基金这样做!

admin 55 2022-05-21 04:42:20

  原创 李树超 

这样

  记者  李树超

  日前,中国证监会发布消息,证监会正在会同相关部委,进一步深入推进基础设施REITs试点,一方面,正在研究制定基础设施REITs扩募规则。另一方面,抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

  多位公募机构及人士告诉记者,针对基础设施REITs扩募,多家公募已经做好了人员、系统、前瞻性研究、可扩募资产筛选等前期准备工作,但他们评估REITs扩募可能会面临新基金份额定价、原始权益人认定等诸多难题,建议后续相关规则应充分考虑各方利益,实现扩募工作的持续健康发展。

关于REITs扩募,公募基金这样做!

  多家公募积极筹备REITs扩募工作

  针对监管层的上述表态,多家公募针对基础设施REITs扩募,也做好了系统、人员、投研、资产筛选等相应的前期准备工作。

  华夏基金表示,在人员准备方面,华夏基金已设置独立的基础设施基金业务主办部门,即基础设施与不动产投资部;在系统准备方面,华夏基金建立了独立的基础设施REITs发售系统,专门用于基础设施REITs的询价和发售工作;在业务对接方面,华夏基金积极与原始权益人和监管机构就基础设施REITs扩募进行沟通,希望未来能有机会为基础设施REITs扩募规则的制定贡献一份力量。

  在华夏基金看来,借鉴海外REITs的发展情况,基础设施REITs扩募机制对于基础设施REITs的规模增长具有重要作用。以美国为例,近年来美国REITs年度扩募规模已达到300-500亿美元,约占当年市值总量的2%-4%,是REITs规模增长的主要途径。

  博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚也表示,目前,证监会扩募指引暂未发布,博时基金在等待扩募指引的具体指示来进行相应的扩募工作,也和证监会、交易所时刻保持后续工作安排的沟通。招商蛇口也和博时持续联动,对外共同寻找合适可注入REITs的资产,助力REITs规模扩大,健康发展,通过市场化的手段支持产园REITs做大平台管理规模。

  中航基金不动产投资部表示,从公募基金管理人的角度,首先中航基金需要加大对可扩募资产的筛选力度,做好准备,待扩募规则一旦落地,随即展开扩募工作,同时我们也积极参与和监管部门的规则讨论,为制度的实操性,可落地性建言献策。

  “资产扩募的窗口期即将到来,我们也会加快梳理集团内外部符合条件的扩募资产,并尽快研究规则条款,各涉及的部门分工协作,为扩募做好硬件和软件上的准备。”中航基金不动产投资部人士称。

  在上述中航基金人士看来,参考国外市场,REITs这种金融产品均具有扩募功能,扩募机制是指在现有产品首次发行成立后,再进行扩容,并将募集资金用于基础设施的再投资,“扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的完善。”

  中金基金相关负责人士也说,中金基金一直非常重视REITs市场的扩募路径,持续关注并推进公募REITs扩募相关机制及技术研究工作,团队搭建时即储备了具有丰富REITs经验的专家型人才,同时也在积极完善相关业务的数字化管理系统建设。基于中金参与多单境外REITs发行与扩募的知识积淀及对境外REITs市场的持续研究,将与合作伙伴在政策法规框架内积极研究与推动公募REITs的扩募尝试。

  “参考海外经验来看,扩募也是REITs市场健康成长的必由之路,专业的人员、符合标准的项目、前瞻的研究工作、公司平台的资源支持缺一不可。” 中金基金相关负责人称。

  平安基金也表示,公司高度重视公募REITs业务,目前已搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队,对应中后台部门也做好了充分的扩募准备。

  仍存在定价等三大难点

  后续规则应充分考虑各方利益

  多家公募基金管理人评估,基础设施REITs扩募可能会存在定价、原始权益人认定、信息披露等诸多难点,行业建议后续相关规则中能充分考虑各方利益,实现REITs扩募的持续和良性发展。

  在华夏基金看来,参考上市公司再融资的经验,基础设施REITs扩募相比首发的主要难点在定价方面。基础设施REITs扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益,还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格等因素,合理的定价对基金管理人来说具有一定的难度。

  华夏基金表示,基础设施REITs的扩募机制对存量持有人权益的影响,可以简单分为两种情形:一是如果扩募的对象全部都是基础设施REITs的原持有人,那么扩募的定价就要考虑基础设施项目的估值。如果定价过高,那么原持有人的利益就会被损害;另一方面,如果扩募对象全部都是新投资者,那么扩募的定价除了考虑基础设施项目的估值,还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格。此时如果定价过低,原持有人和原始权益人的利益就会被损害。

  “要解决上述难点,希望后续相关规则中能充分考虑各方利益,制定相应的扩募规则,实现投资者利益的保护和基础设施REITs的良性发展。”华夏基金相关人士称。

  博时基金王翘楚也表示,目前,扩募指引暂未发布,建议监管机构明确定价方式和操作流程,实现REITs扩募的可持续发展。另外,目前政策上还不支持扩募的方式是从第三方收购资产,建议探索PRE-REITs基金到公募REITs较为明确的退出方式,解决直接退出的几点障碍,包括如何定义原始权益人,原始权益人持有不低于20%份额的战配,以及原始权益人需要满足回收资金运用要求的相关规定。

  中航基金不动产投资部也认为,在国内,REITs扩募属于一个新生事物,具体操作细节及相关认定,包括原始权益人的认定、发售对象的确认、未来运营机构选聘、治理结构等问题都存在探讨空间,监管部门前期也开展了大量的调研工作,我们也相信未来规则的制定会针对这些问题给出具体指导意见,便于我们开展后续的相关工作。

  平安基金总结道,目前来看,基础设施扩募还存在不少难点:一是原始权益人如何界定。原始权益人是REITs的关键主体之一,如扩募资产是外部第三方公司的资产,第三方公司是否应界定为原始权益人?如界定为原始权益人,并要求其购买至少20%以上的扩募部分基金份额,则同一个基础设施REITs将存在两个及以上原始权益人,如何界定多个原始权益人之间的权利义务关系;二是新的基金份额如何定价。REITs扩募往往需要融资,资金可以来源于REITs的自有资金或债务融资,也可能来源于发行新的基金份额。若发行新的基金份额,通常有全体配售和增发两类,增发的定价规则也是扩募的重点;三是信息披露的问题。收购资产及发行基金均属于重要事项,涉及信息披露、持有人大会决策、监管审核等流程,还可能有停牌等要求,都直接关系到投资者权益的保护。

  “针对以上问题,需要一定政策支持,建议尽快出台扩募的政策与规则,并在实践中不断改进完善。A股上市公司的相关规定比较成熟,海外REITs的扩募实践经验丰富,均为基金设施公募REITs提供较好的借鉴。”平安基金相关人士称。

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